Focus turismo – Le seconde case: un’opportunità turistica?

Dopo aver, nella puntata precedente, ragionato sul settore dell’accoglienza turistica in alberghi, residence, rifugi, bed and breakfast o campeggi, questa sera continuiamo a parlare di accoglienza ma concentriamo la nostra attenzione sulle seconde case, in Valle d’Aosta.

A partire dalla fine degli anni ’60 le seconde case sono aumentate in maniera considerevole. Nel momento del boom economico e dello sviluppo del turismo, la montagna è diventata più accessibile e zone isolate e povere sono diventate improvvisamente appetibili e ricche. I valdostani hanno venduto i loro terreni a importi che mai avrebbero creduto poter realizzare e le imprese hanno costruito, realizzando enormi guadagni dalla vendita degli appartamenti.

Nessuno sa con esattezza quale sia l’effettiva percentuale di seconde case anche se, con gli appartamenti in affitto, si stima che rappresentino circa il 75% dell’intera capacità ricettiva delle Alpi italiane.

Il ruolo che esse svolgono nell’economia delle località turistiche però è minimale rispetto alla loro incidenza numerica, al loro consumo di territorio e al loro utilizzo. Siamo di fronte, ed è incontestabile, a uno squilibrio.

Roberto Nale – presidente FIAIP Valle d’Aosta – La Valle d’Aosta è caratterizzata da un mercato immobiliare che ha una quota relativamente contenuta, rispetto al totale, di immobili destinati ad abitazione primaria di chi vive in regione e poi ha una quota considerevole di unità immobiliari abitative che invece sono di proprietà di utenti che le utilizzano come casa di vacanza. Un mercato che ha entrambe le fattispecie con uno sviluppo maggiore diciamo nel bilancio delle case di vacanza.
Una percentuale esatta statistica non ce l’abbiamo. A percezione potremmo dire un 60/40, un 55/65, 45 pardon.

Acquistare un’abitazione nelle località turistiche presuppone un importante impegno economico che molto spesso i residenti non possono permettersi. Il mercato immobiliare è sfalsato dal fattore “turismo”. Sovente si assiste, infatti, a un’emigrazione di residenti che dalle località turistiche si spostano in comuni vicini, dove gli affitti sono più bassi e dove è ancora possibile acquistare un’abitazione a prezzi congrui. Di quali tipologie si parla e di quali prezzi?

Roberto Nale – La tipologia è abbastanza eterogenea perché andiamo dalla località esclusiva, Courmayeur, il Monte Bianco che ha dei prezzi che sono tra i massimi a livello nazionale in quanto località turistica di prestigio e che ha una clientela orientata e che ha quella disponibilità, quella possibilità. Ma abbiamo anche gli appartamenti in località molto meno conosciute e molto meno apprezzate da un punto di vista del turismo dove ci sono possibilità anche per gli utenti meno facoltosi. Dove ci sono richieste anche per immobili di piccolo taglio e di prezzo contenuto.

Per quanto riguarda i prezzi, esistono graduatorie pubblicate dall’Agenzia del Territorio e che indicano che il metro quadrato a Courmayeur varia dagli 8 mila ai 10 mila euro. Altre località, altrettanto apprezzate (come Gressoney, Champoluc, Cogne, Cervinia e La Thuile) hanno prezzi che variano dai 6 agli 8 mila euro al metro quadrato. In località più piccole e poco conosciute turisticamente, ma in un contesto montano e in un ambiente naturale di prima qualità, il prezzo scende sui a 2.500 euro al metro quadrato.

Facendo però una ricerca in internet sui siti delle agenzie immobiliari si scopre che questi dati non sono del tutto corretti. Infatti ci sono alloggi, usati e non di nuova costruzione, venduti a Courmayeur a 13.600 euro al metro quadrato e anche nelle altre località (come La Thuile o Champoluc) alcuni prezzi raggiungono i 10.000 euro al metro quadrato.

Anche i segnali che arrivano dal mercato immobiliare non sono del tutto coerenti. Da una parte si registra una diminuzione delle vendite e una stagnazione, oltre che un ribasso, dei prezzi degli immobili, ma al tempo stesso le località turistiche di prestigio, al mare come in montagna, registrano una tenuta nelle compra-vendite. La fiducia nel caro e vecchio mattone allora resiste ancora?

Roberto Nale – Al di là di quello che pensano le persone è fuori discussione che sia meglio, ma storicamente, i dati statistici attestano che l’investimento immobiliare che sul medio e lungo termine non ha mai tradito, mai deluso mentre invece la volatilità di queste azioni, specialmente in questi ultimi tempi, ecco forse quello è un mercato impazzito. Quello immobiliare non è impazzito semplicemente risente di un sentiment generale molto disorientato. Delle persone che effettivamente sono bombardate da una serie di notizie negative sull’economia mondiale dell’America piuttosto che della Spagna, della Grecia o della stessa Italia gli utenti non sanno effettivamente, anche chi ha dei risparmi e delle disponibilità non sanno più tanto come muoversi. Il mercato immobiliare di per sé è una certezza, non patisce.
Ma dal punto di vista negativo c’è una diminuzione del numero delle vendite che si riscontra direi in tutta Europa, anche in Italia ovviamente e anche in VDA. Su questa cosa esistono dei dati anche qui statistici rilevati dall’Agenzia del Territorio che indicano delle diminuzioni nell’ultimo decennio, rispetto agli anni migliori intorno al 2005/2006 intorno al 25-30% come volume di vendita in meno

Studi condotti in tutto il mondo dimostrano che un’alta percentuale di seconde case non è indice di turismo sano e che esse rappresentano un peso piuttosto che una risorsa per le località turistiche. I posti letto di queste case, sono definiti letti freddi, perché utilizzati molto poco, in media solo 20 giorni all’anno ma il loro impatto sul territorio è considerevole.

Elso Gerandin – Presidente Cpel – Le seconde case possono essere una risorsa ma possono anche essere un problema. Una risorsa qualora ci sia un utilizzo piuttosto accentuato nell’arco di tutta una annualità. Possono essere un problema riferito a quella che è la necessità di dotare di tutta una serie di urbanizzazioni un territorio dove c’è una forte presenza di seconde case. Un qualche esempio, dove c’è una forte presenza di seconde case c’è la necessità di dotarsi sia la rete idrica che la depurazione oppure l’illuminazione pubblica o le aree verdi di numeri, numeri relativi a quelli che sono i picchi relativi all’utilizzo delle seconde case. Può essere un problema qualora ci sia un utilizzo piuttosto parziale o per periodi ridotti nell’arco dell’anno anche perché al di la di tutto, anche con l’ICI che viene introitata non è mai sufficiente per pagare i costi di questi servizi.

Per gli enti locali è un investimento economico importante dover dimensionare i servizi (cioè acquedotto, fogne, raccolta rifiuti, parcheggi o sgombero neve) non in base ai residenti effettivi ma in base ai picchi delle presenze sul territorio che sono raggiunti però solo alcune settimane l’anno. Compensare questo squilibrio è difficile ma la novità dell’Imu, soprattutto riferita alle seconde case, forse potrà essere un aiuto.

Elso Gerandin – La svolta molto importante ce l’avremo a partire dal 2013 quando entrerà in vigore l’IMU che è la nuova imposta municipale che andrà a sostituire una serie di tassazioni locali principalmente sostituirà il discorso dell’Ici, riferito alle seconde case, quella che non è prima abitazione e sostituirà anche l’addizionale IRPEF. È un’imposta che è stata già quantificata a livello nazionale nel 7,8 per mille, e per quel che riguarda l’ambito regionale dovrà essere legiferata mediante legge regionale in accordo con gli enti locali per capire quali saranno le modalità di applicazione sul territorio regionale.

L’impressione generale è che, nelle Alpi italiane, si sia fatto ben poco per arrestare la diffusione della seconda casa. Uno dei motivi principali della costruzione di seconde case consiste nella debolezza della politica di pianificazione del territorio, che ha subito l’influenza del settore edile che, negli anni, ha spinto per ottenere sempre maggiori aree edificabili.

Con l’adeguamento dei piani regolatori comunali, avvenuto di recente in Valle d’Aosta, a seguito della legge regionale numero 11 del 1998, si è cercato di regolamentare la costruzione di seconde case, introducendo uno specifico meccanismo.

Elso Gerandin – Ma per quello che riguarda i piani regolatori ultimamente c’è stata la necessità di introdurre un criterio, che io ritengo fondamentale, che è quello relativo agli equilibri funzionali, proprio perché la VDA nel passato aveva visto questo proliferare di seconde case. Per cui c’è stata la necessità di mettere delle regole di carattere urbanistico per salvaguardare il giusto equilibrio tra seconde case e alberghi. So che tutti i comuni hanno applicato questo equilibrio funzionale però è chiaro che noi come VDA ci troviamo a gestire una realtà dove di fatto il disequilibrio legato a scelte precedenti è ancora molto forte.

Per equilibri funzionali s’intende un dispositivo che regola il rapporto, il peso sul territorio, tra le diverse destinazioni d’uso e nello specifico il rapporto tra l’edilizia residenziale e l’edilizia ricettiva a favore di un maggiore sviluppo degli alberghi e di un netto contenimento nella costruzione di abitazioni.

La sfida del futuro sarà di mettere i posti letto delle seconde case sul mercato turistico, creando indotto per ristoranti, negozi, bar, impianti a fune, terme: cioè ricadute economiche sull’intero comparto turistico.

Elso Gerandin – Io penso che ci sia qualcosa che si sta muovendo in questa direzione. Per cui vedo anche il discorso della nuova organizzazione turistica a livello regionale dove c’è la possibilità nelle aiat di avere la possibilità di iscrivere questi alloggi che sono disponibili per la locazione però io credo che ci sia una grande necessità di cambiare quella che è la mentalità di quelli che sono i proprietari di queste seconde case. Perché comunemente la seconda casa in questo momento viene più vista come un bene rifugio dal punto di vista dell’investimento economico che non una vera realtà da utilizzare per l’ambito turistico. Io credo che le potenzialità ci siano però ci sia necessità di mettere queste seconde case su un mercato, un mercato che tramite internet in questo momento potrebbe dare delle possibilità e poi bisogna proprio cambiare il tipo di offerta perché se anni fa si affittavano questi alloggi per un anno o per delle stagionalità adesso c’è sempre più la necessità di avere delle offerte che durano una settimana o comunque pochi giorni perché è cambiato il modo di fare turismo.

Quale potrà essere il ruolo e l’apporto delle agenzie immobiliari nell’affitto turistico delle seconde case?

Roberto Nale – Ovviamente da un punto di vista dell’agente immobiliare professionale l’argomento case di vacanza, per chi esercita questa attività in località turistiche di montagna è assolutamente importante e bisognerà che il legislatore, e questo si sta cercando di fare a livello nazionale a cascata arriverà nelle regioni e arriverà anche da noi, consideri in modo più attento il fenomeno delle case di vacanza, delle seconde case e degli appartamenti ma questo sicuramente non per creare una concorrenza a chi ha l’albergo, che ha un suo mercato che continua a prosperare. C’è un mercato parallelo che è quello degli affitti degli appartamenti che deve essere oggetto di attenzione e deve essere seguito in modo più professionale. Non possiamo pensare che il proprietario che magari sta a Milano e che ha un appartamento a Cervinia, attraverso il custode, che magari tutto fa meno che la ricettività turistica, affitti l’appartamento senza neanche sapere se dentro ci sono le pentole ecc, mettendo un’inserzione su internet, magari sul sito della regione. Questa cosa crea un danno al sistema turismo perché se poi l’appartamento non ha i requisiti e non ha la qualità, il turista rimane deluso e non tornerà più. Ci dovrebbe essere una sinergia, ovviamente anche l’agente immobiliare deve prendersi le sue responsabilità, deve farsi carico di questo problema, che.. l’obiettivo è quello di migliorare la qualità dell’offerta turistica e questa cosa deve passare attraverso dei servizi professionali.

Per l’affitto di un appartamento si ricorre sia alla mediazione di un’agenzia immobiliare sia al “fai da te”, ricercando appartamenti tramite siti specializzati, tramite il sito dell’Office régional du Tourisme o con il passaparola.

Il sito dell’Office du Tourisme propone circa 1450 case e appartamenti in affitto, in tutta la Valle, suddivisi sotto tre categorie:

• con servizi garantiti che sono gestiti da imprese commerciali con licenza, questi alloggi hanno requisiti minimi controllati dall’amministrazione regionale;
• da agenzie immobiliari e consorzi turistici, cioè attraverso professionisti che possono facilitare la ricerca e garantire un servizio sicuro;
• infine da privati che affittano direttamente e che sono i soli responsabili della descrizione e delle reali condizioni degli alloggi.

Il tipo di clientela dipende molto dalla località ma è sia italiana sia straniera.

Gli italiani provengono in maggioranza dalla Lombardia e sono per la maggior parte famiglie o più nuclei familiari ma anche gruppi di amici. In genere ricercano appartamenti per un periodo che corrisponde alla stagione invernale o a quella estiva.

Gli stranieri ricercano appartamenti per periodi più brevi, in genere per affitti mensili, e più frequentemente d’inverno. La grande richiesta, che però è difficile da soddisfare, sono le villette, le case indipendenti e gli chalet.

Per la stagione invernale, cioè 1° dicembre/30 aprile gli affitti variano dai 4 mila euro per un monolocale ai 9.000 euro per un trilocale con doppi servizi, più le spese.

Per quanto concerne l’acquisto, la tipologia d’immobile ricercato è il trilocale, con doppi servizi, nelle vicinanze del centro o in zone ben servite e comode per raggiungere gli impianti di sci. La clientela proviene principalmente dal Piemonte, dalla Lombardia e dalla Liguria e ha buone possibilità economiche, che variano tra gli 800 mila e il milione di euro da impegnare nell’acquisto di una seconda casa.

Parliamo dell’argomento dal punto di vista dei proprietari di seconde case. Abbiamo chiesto ad Adolfo Dujany, segretario regionale dell’Unione piccoli proprietari immobiliari di presentarci la situazione in Valle d’Aosta .

Adolfo Dujany – segretario Uppi Valle d’Aosta – L’Uppi è un sindacato nazionale che ha avuto uno sviluppo molto inteso in VDA e che oggi ha circa 1.400 iscritti e che gestisce all’incirca un 3.000 contratti locatizi e si occupa evidentemente in particolare di locazioni e in particolare di tutti i temi attinenti alla piccola proprietà immobiliare in una logica di tutela della posizione del piccolo proprietario.
L’Uppi gestisce pochissimi contratti che riguardino le seconde case. Sappiamo che in VDA il patrimonio edilizio riguardante le prime case assomma a circa 120.000 abitazioni occupate da residenti e le seconde case superano i 120.000 siamo a circa 130.000 unità abitative di seconde case. Non abbiamo dei dati specifici in quanto l’Uppi tende a gestire per lo più i contratti con i residenti mentre i contratti fatti di natura turistica per lo più con turisti esterni alla Valle vige ancora in questa materia il “fai da te” da parte del piccolo proprietario che tende a gestirsi questi rapporti in proprio.

Ma un’ipotesi di sgravio fiscale a livello comunale, come riduzione dell’Imu o della tariffa rifiuti, potrebbe incentivare i proprietari ad affittare la seconda casa a scopi turistici?

Adolfo Dujany – La proposta di ridurre le tasse locali ai proprietari che affittino a scopi turistici questo patrimonio delle seconde case può essere una buona idea sul piano teorico. Sul piano pratico ritengo che sia difficilmente realizzabile poiché nei contratti con le persone non residenti in VDA per lo più non si ricorre a dei contratti regolari per cui difficilmente i vantaggi di ordine fiscale potranno superare quei vantaggi pratici che in questo momento i proprietari hanno nel momento in cui stipulano contratti di questa natura. Vi è poi un altro aspetto che non è detto che le pubbliche amministrazioni vogliano avvantaggiare questo tipo di contratto che evidentemente potrebbe danneggiare i residenti, perché un dato che oggi verifichiamo quotidianamente soprattutto nelle località turistiche più importanti della valle è la grande difficoltà delle persone residenti di trovare alloggi in locazione poiché alcuni proprietari preferiscono evidentemente locarlo a persone non residenti con quei vantaggi di ordine fiscale che le dicevo prima.

Per concludere questa panoramica su questo tipo di ricettività sentiamo qual è l’atteggiamento della regione nei confronti delle seconde case.

Le seconde case ormai non è che sono dei volumi che possiamo desiderare o non desiderare, le seconde case ci sono. Oggi noi dobbiamo far si che queste seconde case possano produrre il maggior numero di presenze. Quindi oggi la sfida è una sfida molto interessante dove dobbiamo concentrarci per moltiplicare i giorni di apertura. Dunque da questo punto di vista sono delle opportunità, quelle esistenti, quindi sicuramente come strategia non dobbiamo stare ad incentivare delle nuove seconde case. Ma dobbiamo riqualificare quelle che ci sono, quelle esistenti.
Ed è un po’ la scommessa che hanno sia gli enti locali, sia i soggetti che fanno promozione e da questo punto di vista anche, è un progetto ambizioso, immaginare che se il proprietario della seconda casa non la usa, possa metterla sul mercato, come accade in altra località della Costa Azzurra piuttosto che nel Canton du Valais, dove anche i vip che sono proprietari di chalet o di ville con piscina, nel periodo di Capodanno o di Ferragosto, se non utilizzano la casa la mettono a disposizione. Gli affitti ovviamente sono degli affitti particolarmente interessanti, ma di fatto danno soddisfazione al proprietario della casa e danno soddisfazione all’ente pubblico e alla comunità che anziché trovarsi dei letti freddi si trova dei letti caldi.

Finora le soluzioni ipotizzate per trasformare il patrimonio delle seconde case in una risorsa, come applicare politiche che rendano più difficile l’acquisto e la costruzione di un immobile a non residenti, oppure accordare uno sgravio sulle tasse locali a coloro che affittano la seconda casa a scopi turistici non hanno trovato un’applicazione concreta o la volontà gestionale e politica degli enti locali.

Una riflessione però s’impone: continuare a occupare con nuove costruzione il territorio, già di per sé limitato per le sue caratteristiche morfologiche, farà vivere il nostro turismo?

Rubrica – Associazione valdostana maestri di sci

A questo punto giriamo pagina e passiamo alla rubrica sulle associazioni del turismo, in Valle d’Aosta. La protagonista di oggi è l’Associazione valdostana maestri di sci, presieduta da Beppe Cuc. A lui la parola per una presentazione.

Beppe Cuc – presidente Associazione valdostana maestri di sci – Più di 60 anni di vita della nostra associazione valdostana maestri di sci, ad oggi siamo in 1580 con 204 maestri di sci di fondo, 203 maestri di sci di snow board, più di 100 specializzati nel telemark e un centinaio specializzati per l’insegnamento ai portatori d’handicap.

Quindi 22 scuole di sci su tutto il territorio valdostano e questo è un po’ il quadro completo della nostra associazione.

Il percorso per diventare maestri di sci è lungo e articolato. Annualmente noso formati una quindicina di nuovi maestri per la totalità delle specialità.

Beppe Cuc – Diventare maestri di sci si diventa attraverso un percorso abbastanza impegnativo. Dopo una prima selezione vi è la possibilità, per chi passa ovviamente, ad accedere ad un corso di formazione della durata minima di 90 giorni. In questi 90 giorni vengono sviluppate, oltre alla parte evidentemente tecnica, quindi tutta una serie di moduli tecnici, viene sviluppata anche la parte didattica e teorica che comprende, in Valle d’Aosta, oltre alla conoscenza del territorio della Valle d’Aosta, anche tutte le nozioni relative alla sicurezza. Quindi dei corsi specifici che vengono svolti a Villa Cameron, con delle professioni altamente specializzate, per far si che alla fine del percorso formativo il maestro di sci sia professionalmente all’altezza della situazione.

Gli impegni dell’Associazione sono oggi rivolti alla tutela di una professione che deve fare i conti con la globalizzazione e con la libera circolazione delle professionalità in Europa e nel mondo.

Beppe Cuc – Direi che oggi il nostro compito come associazione maestri di sci della Valle d’Aosta è un compito che deve guardare al futuro di questa professione e direi che all’orizzonte ci sono alcuni problemi importantissimi da risolvere. Problemi che vanno affrontati in concerto con il resto delle regioni e delle province italiane e inserite in un contesto europeo. Oggi come oggi dobbiamo riuscire a definire in modo chiaro e certo chi è il professionista maestro di sci a livello europeo. È un lavoro che è stato intrapreso dalla commissione europea proprio dove ci vede coinvolti in prima persona, siamo direttamente interessati essendo poi noi una regione di confine e dove i maestri di sci stranieri tendenzialmente vengono, hanno desiderio di venire a sciare nelle nostre montagne. Non siamo per una chiusura totale ma quello che vogliamo pretendere, e sembra che la direzione presa dall’Europa sia questa, è la ricerca comunque di avere una professionalità certificata di questi professionisti. Nel resto dell’Europa purtroppo, comunque è una scelta, esistono vari livelli di formazione, mentre noi abbiamo una formazione molto specifica però in un unico grado, tanto per intenderci. Dobbiamo solo stabilire che bene o male chi vuole circolare liberamente a livello europeo deve solo avere questo grado massimo di preparazione e avere quelle certificazioni relative alla sicurezza necessarie per garantire la clientela.

Scritto da bobine.tv

Pubblicato / aggiornato il 12/09/2021 alle 20:30
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Categoria: Cultura / Video