Il mercato immobiliare valdostano nel primo semestre 2024

In Valle d’Aosta, nei primi sei mesi del 2024, la compravendita degli immobili ha fatto segnare un -10% mentre, nel capoluogo regionale, il dato è in controtendenza, con una percentuale in aumento del 12%. È quando si legge nel rapporto Fiaip monitora Aosta, che elabora i dati raccolti dai 50 agenti immobiliari aderenti alla Federazione italiana agenti immobiliari professionali, circa la metà dei 120 mediatori commerciali autorizzati in Valle d’Aosta.

Le compravendite residenziali

«Il 2022 era stato l’anno migliore dal punto di vista dei numeri e per la vivacità del mercato – ha spiegato Roberto Nale, vice presidente Fiaip Valle d’Aosta e delegato all’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, presentando i dati dello studio – poi, con gli eventi che ci sono stati a livello mondiale e con l’aumento dei costi dell’energia e dell’inflazione, si è arrivati a una sostanziale inversione di tendenza. Dopotutto il mercato immobiliare si è sempre comportato come un volano che segue l’economia, che nel 2023 ha avuto un forte rallentamento, tanto da arrivare ad un -18% ad Aosta e un -13% sul resto della Regione. C’è ancora un rallentamento della domanda su scala regionale ma in questa prima parte del 2024 si sono vendute un po’ più di abitazioni rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Sono sempre piccoli numeri perché, ad Aosta, si fanno mediamente circa 400 contratti l’anno e, nel primo semestre, sono state vendute 209 abitazioni, rispetto alle 185 dello scorso anno, arrivando così all’aumento del 12%. Su scala regionale, si riscontra una lieve diminuzione del 10%, con 861 abitazioni vendute contro le 952 dell’anno precedente».

Il mercato delle seconde case

«Il mercato immobiliare valdostano si divide più o meno equamente tra le abitazioni principali – ha continuato il vice presidente Fiaip VdA – quindi le prime case per i residenti, che per la maggior parte sono spalmate nei fondovalle, e le case di vacanza, le cosiddette “seconde case”, che rappresentano un mercato florido che segue l’andamento del turismo, dove si è riscontrata una sensibile rianimazione dopo il covid, che ci aveva chiuso in casa e quindi in molti hanno ritrovato l’interesse verso le case in montagna in particolare a Champoluc, Breuil-Cervinia, Courmayeur e Cogne, che sono le principali località e che hanno una maggiore vocazione turistica. Noi abbiamo constatato più che altro un calo dell’offerta, con meno immobili in vendita, mentre la domanda per il momento è ancora abbastanza vivace. Il problema che consegue è la diminuzione dello stock di appartamenti proposti in vendita che porta quindi a un momentaneo aumento dei prezzi ed è quello che sta succedendo in queste località turistiche, arrivando, per esempio, a Courmayeur ben oltre i 10mila euro al metro quadro, con Cervinia che supera i 6mila euro e Cogne i 5mila. Sono valori importanti che contribuiscono diciamo a tenere alto il valore medio degli immobili che si riscontra in Valle d’Aosta, che è intorno ai 1.800/2.000 euro al metro quadrato, superiore rispetto a molte regioni d’Italia».

Le particolarità del mercato aostano

«Sulle 210 transazioni che sono state effettuate nel primo semestre 2024 ad Aosta, il 43%, quasi la metà – ha poi precisato Roberto Nale, entrando nel dettaglio dei dati – è rappresentato da appartamenti che vanno dai 50 agli 85 metri quadri, che rappresentano il taglio più richiesto nel capoluogo e quello più appetibile per un investimento. Il 28% delle compravendite riguarda le prime case, con appartamenti tra gli 85 e i 115 metri quadri, il classico trilocale con due camere da letto, due bagni e soggiorno, e poi il 13% ha riguardato gli appartamenti che consideriamo medio grandi, tra i 115 e 140 metri quadri, immobili che possono valere tra i 250mila e i 400mila euro, una spesa che non tutti si possono permettere. Gli appartamentini fino a 50 metri quadri hanno pesato ad Aosta solo per il 9%, perché ovviamente la metratura è un po’ limitata e c’è un rallentamento della domanda di investitori per gli affitti settimanali, perché si è passati da zero ad una normativa piuttosto complessa e fiscalmente onerosa. Molti prima si erano lanciati su questa attività ed adesso si sono fermati per cercare di capire cosa sta succedendo. Le abitazioni molto grandi, oltre i 150 metri quadrati, sono pochissime e rappresentano soltanto il 7% del mercato».

Il turismo trascina il mercato immobiliare

Diverse, invece, sono le tipologie di abitazioni richieste dai turisti: «se spostiamo il numero di transazioni sul totale regionale gli appartamenti più piccoli, quelli fino a 50 metri quadri pesano decisamente di più, perché siamo quasi al 30% contro il 9% di Aosta – ha proseguito Roberto Nale – è un dato che evidenzia il fatto che come seconda casa il bilocale è un oggetto che viene apprezzato e anche a livello di investimento ha un suo senso. Le seconde case piccoline rappresentano nel primo semestre il 27% del mercato su un totale di 858 compravendite. Al secondo posto ci sono sempre gli alloggi tra 50 e 85 metri quadri che vanno bene anche su scala regionale perché hanno quasi il 40%, con una media di poco inferiore a quella che si riscontra ad Aosta, mentre invece quelle più grandi pesano decisamente di meno perché come seconda casa non funzionano più, dato che le famiglie non sono più così numerose come una volta. Le case oltre i 150 metri quadri si vendono con difficoltà, ad esclusione di Courmayeur, dove il mercato esula un po’ rispetto a tutto il resto della regione. Tutto il resto rimane pressoché invariato con il valore medio su Aosta sempre di circa 1.600 euro al metro quadro ed anche negli altri comuni non prettamente turistici rimane più o meno tutto com’era prima».

«Oltre agli italiani ci sono sempre i nostri stranieri che a volte possono spendere qualcosa in più – ha aggiunto Angelo Cominelli, delegato Fiaip al settore turistico, che opera in Val d’Ayas – e ultimamente, nelle zone turistiche, sono state realizzate nuove costruzioni su recupero di vecchi stabili; i risultati di queste vendite li vedremo nei prossimi anni perché le stanno facendo proprio adesso. C’è una richiesta assurda, sembra quasi che questi appartamenti vadano all’asta e la mia sensazione è che i prezzi saliranno le stelle fino a un certo punto e poi naturalmente scenderanno perché non ci potrà sempre essere una richiesta così alta. Speriamo però che duri più possibile perché in questo modo ce n’é per tutti e anche le piccole località potranno lavorare di riflesso, anche se non nei termini di quelle più note, perché dietro all’acquisto di un immobile turistico ci sono amici, colleghi, parenti e situazioni particolari che si creano e sviluppano il mercato ed il territorio che resta sempre così in ebollizione».

L’evoluzione del credito

Se, negli anni passati, bastava pensare di ipotecare l’abitazione da acquistare per ottenere il mutuo con cui pagarla, ultimamente le condizioni sono cambiate: «in questo momento le banche si stanno dirigendo verso un percorso ecosostenibile – ha raccontato Massimiliano Carta, consulente Fiaip per i prodotti finanziari – grazie alla direttiva sulla normativa case green si finanziano gli acquisti immobiliari in classe energetica A o B, e vengono agevolati i possibili efficientamenti energetici degli immobili con classi molto più vecchie. Gli istituti bancari oggi sono molto attenti a valutare i rischi, quindi non solo sulla solvibilità del cliente ma anche sugli immobili che si vogliono acquistare. La riduzione dei tassi di interesse ci sarà, al momento nell’ultimo trimestre c’è un tasso fisso del 2,50% a trent’anni su un acquisto di classe A o B, mentre sale al 2,80% per le classi C e D. Sono tassi decisamente vantaggiosi rispetto all’anno scorso quando in questo periodo si parlava di un punto percentuale in più. La Banca centrale europea ha esposto un taglio di uno 0,25% “basic points” sul costo del denaro che non è stato ancora messo a terra, ma questo ribasso arriverà sicuramente nei prossimi mesi ed anche l’investitore sarà agevolato nel voler nuovamente rivalutare l’acquisto della prima o della seconda casa, scegliendo di non svincolare la sua liquidità, e con un tasso di interesse più vantaggioso rispetto agli anni passati potrà acquistare l’immobile aprendo un mutuo e avendo la possibilità di essere finanziato da parte della banca».

«Vediamo quindi un residenziale che rimane effettivamente abbastanza stazionario – ha sottolineato Nathalie Money, presidente regionale Fiaip
monitora, tirando le file delle analisi – con il focus che oggi è più sulla parte turistica e sul percorso ecosostenibile, nel rispetto delle direttive europee di efficientamento energetico. Noi ci siamo dentro, ci sono scadenze e quindi anche da parte nostra dobbiamo collaborare sempre di più con le banche che avranno bisogno di maggiori dettagli e di particolari che possono dare solo gli agenti immobiliari. Questo non è un percorso che succede dall’oggi al domani ma è evidente che l’attenzione sarà direzionata a chi migliora il proprio patrimonio. Bisogna avere la giusta consapevolezza, i clienti cominciano a percepire concretamente questo tipo di cambiamento che poi porterà comunque valore, diventeremo un’attrattiva ancor più interessante per gli stranieri agganciando anche sinergie con l’amministrazione sul territorio per i servizi e per valorizzare il nostro patrimonio immobiliare in un percorso che in parte è già iniziato col superbonus 110%».

Il futuro degli affitti brevi

«Per quanto riguarda gli affitti brevi in Valle d’Aosta solo adesso percepiamo più concretamente cosa sta succedendo con l’entrata in vigore della Bdsr, la Banca dati nazionale delle strutture ricettive – ha aggiunto la presidente regionale Fiaip – abbiamo più contezza grazie a una normativa che va ad inglobare tutto il territorio nazionale in un unico contenitore. Se inizialmente gli affitti brevi erano quelli da uno a trenta giorni adesso sono inseriti all’interno di questi adempimenti anche le locazioni di uso turistico con aspetti positivi e negativi. Ci sono problematiche fiscali e burocratiche ma siamo in pieno fermento visto che la Bdsr nasce in buona fede per una maggiore trasparenza e controllo, contrastando l’evasione fiscale permettendo di fornire un servizio di alta qualità perché quando un settore non è regolamentato entra di tutto e succedeva che in un monolocale da uno o due posti letto ci finivano magari otto persone, dando un’immagine storpiata del turismo in Valle d’Aosta. Questo è un periodo di transizione, arriveremo a un punto di equilibrio e quindi le Istituzioni potranno meglio pianificare le politiche turistiche attraverso la contezza di chi effettivamente gestisce il mercato, promuovendo anche uno sviluppo sostenibile e la valorizzazione del patrimonio immobiliare».

Le nuove normative potranno così far tornare le disponibilità di affitti residenziali nel capoluogo regionale, al momento praticamente inesistenti: «ad Aosta non si costruisce più, i costi sono diventati improponibili oltre a una burocrazia impossibile e, alla fine, è un gatto che si morde la coda – ha concluso Roberto Nale – : c’è una schizofrenia normativa che ha l’obiettivo, per l’Amministrazione pubblica, solo di fare cassa, visto che alla fine il proprietario deve pagare tutto lui e per fortuna gli affitti turistici permettono anche ai pochi commercianti che restano nel centro storico di sopravvivere. Hanno tolto tutte le agevolazioni per le ristrutturazioni private mentre solo gli albergatori hanno invece grossi vantaggi, tanto che in certe località sono arrivati degli investitori stranieri. La carenza di appartamenti a uso residenziale è il risultato di una serie di situazioni create dalla vecchia normativa nazionale, che dovrebbe essere modificata, ma anche lo sbattimento che richiede ora l’affitto breve avrà il risultato di far tornare buona parte di questa immobili a un destinazione residenziale. Dopotutto oggi anche vendere un immobile è diventato molto più complicato rispetto anche a quindici anni fa. Io faccio questo lavoro da trent’anni e, allora, si passava il tempo a portare in giro la gente. Ora siamo impegnati soprattutto a scrivere contratti e in questioni burocratiche».

Allegati

• Scarica allegato (PDF – 5 MB)

Scritto da Angelo Musumarra

Pubblicato / aggiornato il 17/10/2024 alle 14:19
Visualizzato volte
Categoria: Economia e Lavoro